Louer Abordable (ou dispositif Cosse Ancien)

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Le nouveau dispositif mis en place par la ministre du logement Emmanuelle Cosse a été mis en application au 1er février 2017.

Principe du Louer Abordable : principe solidaire qui propose des avantages fiscaux aux propriétaires de biens en location en échange de la pratique d’un loyer bas pour les locataires.

But du dispositif Cosse Ancien : inciter les propriétaires à mettre leur logement en location à un niveau abordable (3 niveaux de loyer ont été définis : intermédiaire, social, très social).

Plus les loyers proposés par les propriétaires seront bas et le logement situé dans une zone où il est difficile de se loger, plus les avantages fiscaux seront avantageux et importants.

Le nom de ce dispositif est « Louer Abordable » mais il est également appelé « Cosse Ancien ».

 

Quelle déduction fiscale pour le dispositif Louer Abordable ?

La déduction fiscale est appliquée sur les revenus locatifs du propriétaires et son montant s’applique de la manière suivante :

  • de 15% à 70% de déduction en fonction des loyers et de la zone où se trouve le logement, pour une location classique.
  • 85% de déduction fiscale pour  une location solidaire et sécurisée, via une agence immobilière sociale ou une association agréée.

Il est à noter également que cet avantage fiscal est cumulable avec d’autres aides ou primes de l’Anah, comme par exemple en cas de travaux de rénovation ou de location via un mandat de gestion.

Le zonage et l’avantage fiscal

Le dispositif Louer abordable permet une déduction fiscale fonction du niveau de loyers mais surtout des zones dans lesquelles se situent les logements : plus la zone est tendue, et donc l’effort consenti par le bailleur important, plus la déduction fiscale est importante.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant (soit les zones A, ABis et B1), la déduction s’élèvera à :

  • 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire
  • 70 % des revenus bruts, pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (soit la zone B2), les taux seront de :

  • 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;
  • 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

L’intermédiation locative : 85 % de déduction fiscale

Si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l’intermédiation locative (par exemple Solibail en Île-de-France), c’est-à-dire de confier son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une sous location ou location à des ménages en précarité, alors et ce, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s’élève à 85 %.

Cette démarche est avantageuse pour le propriétaire à plusieurs titres car elle garantit le paiement du loyer conventionné et l’association gestionnaire prend en charge toutes les démarches administratives (recherche du locataire, paiement des loyers et des charges et entretien du bien).

Quels sont les types de logements éligibles à la loi Cosse Ancien ?

Le dispositif Louer Abordable s’applique pour des logements :

  • récents ou anciens
  • non meublés
  • avec ou sans travaux
  • affectés à l’habitation principale du locataire

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

Louer Abordable : quelles sont les conditions pour le propriétaire ?

  • signer une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) pour 6 ans sans travaux, neuf ans avec aides aux travaux. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019.
  • ne pas dépasser le loyer choisi dans la convention : très social / social / intermédiaire
  • louer en tant que résidence principale, à l’exception de sa famille
  • louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
  • remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.